外國人把美國房產
留給子女，有多難？十八道關卡告訴你。

繼承取得的房屋，成本基礎自動重設為身故當時市價（IRC §1014），先前所有未實現增值全部歸零。一棟買了 30 年、增值 5 倍的房子，透過繼承可以省下非常可觀的資本利得稅，有時比規避遺產稅更划算。

NRA 贈與美國境內「有形財產」（如房地產）課贈與稅；贈與「無形資產」（如外國公司股份）原則上不課（§2501(a)(2)）。這個差異是所有公司架構規劃的核心邏輯，也是很多路徑「把房子包進公司」的原因。

quitclaim deed 在州政府登記不代表稅務義務消失。未申報 Form 709 則核課時效永不起算；IRC §6324(b) 規定贈與稅由受贈人（子女）連帶承擔；留置權自贈與日起黏附房屋 10 年，但個人連帶責任的訴訟時效不受這 10 年限制——法院裁定是從國稅局完成稅務評定後再算 10 年，真實案例顯示贈與後 14 年仍被追繳。父母離境不代表問題消解。